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日常咨詢工作中發(fā)現(xiàn)，有很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在賬務(wù)處理上犯了常識(shí)性錯(cuò)誤，用稅法的相關(guān)規(guī)定來(lái)處理賬務(wù)。

比如說(shuō)「2009」31號(hào)文，將營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)歸入了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用里做為企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目；而我們?cè)谶M(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)需要依據(jù)的卻是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)的會(huì)計(jì)制度，依據(jù)會(huì)計(jì)處理上的要求，假造售樓處要做為自建固定資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行賬務(wù)處理。

如果仍有財(cái)務(wù)人員糾結(jié)于2009年31號(hào)文的條款，請(qǐng)思考一下土地增值稅關(guān)于售樓處的相關(guān)扣除規(guī)定或者直接看一下土地增值稅關(guān)于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的定義，不難發(fā)現(xiàn)這里邊是不包含營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)的。因此裝修費(fèi)用會(huì)計(jì)處理，在土地增值稅的法規(guī)體系下，把售樓處作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用處理是錯(cuò)誤的。

例如：

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字「1995」第006號(hào)）第九條開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

企業(yè)所得稅不同，國(guó)稅發(fā)「2009」31號(hào)文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

企業(yè)所得稅中小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，土地增值稅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)并沒(méi)有包括項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，也不能按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定做1+2項(xiàng)目中進(jìn)行扣除，只能作為期間費(fèi)用扣除。

如果要用稅法來(lái)處理賬務(wù)，遵從稅法做賬務(wù)處理，我們就無(wú)所適從。

本文就是在依據(jù)會(huì)計(jì)相關(guān)規(guī)定的原則下，對(duì)九種售樓處建造使用模型進(jìn)行分階段的賬務(wù)處理，以及涉及到的相關(guān)稅種的處理。請(qǐng)各位批評(píng)指正。

九種售樓處分類

（1）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成，拆除；

（2）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后轉(zhuǎn)自用或出租；

（3）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)讓銷售；

（4）項(xiàng)目小區(qū)外，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，拆除；

（5）項(xiàng)目小區(qū)外，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，無(wú)償捐獻(xiàn)政府；

（6）利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)讓銷售；

（7）利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)作自用或出租；

（8）利用外單位房屋作銷售處，待銷售完成或房屋到期后，歸還房屋；

（9）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)物業(yè)用房或公共配套用房，會(huì)所。

賬務(wù)處理

先明確一下會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于固定資產(chǎn)和銷售費(fèi)用的定義 。

固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的（持有目的）使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。售樓部一般使用會(huì)超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度，在售樓部完成使命之前屬于固定資產(chǎn)。在售樓部完成使命之后，原售樓部變成了持有以備出售的存貨。

再看銷售費(fèi)用，銷售費(fèi)用是企業(yè)銷售商品和材料、提供勞務(wù)的過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)（含銷售網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等）的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

因此售樓部完成使命之前一般情況下作為固定資產(chǎn)所提折舊計(jì)入銷售費(fèi)用不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。但是，根據(jù)以上九種不同模式又做不同處理。

1.相關(guān)賬務(wù)處理分五個(gè)階段

A建造時(shí)

B硬裝修時(shí)

C軟裝修時(shí)

D建成使用

E處理時(shí)

2.賬務(wù)處理分析

A建造時(shí)：

（1）按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；

（2）按企業(yè)建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，需要單獨(dú)設(shè)置開(kāi)發(fā)成本明細(xì)；

（3）按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理，需要單獨(dú)設(shè)置開(kāi)發(fā)成本明細(xì)；

（4）按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；

（5）按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；

（6）（7）無(wú)建造成本，原有商品房成本已在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目不做賬務(wù)處理；

（8）無(wú)建造成本，租賃費(fèi)用做銷售費(fèi)用處理；

（9）按單獨(dú)建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品歸集成本，在配套設(shè)施建造費(fèi)里邊歸結(jié)。

B硬裝修：

（1）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；

（2）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；

（3）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；

（4）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；

（5）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；

（6）（7）根據(jù)載體房屋后續(xù)處置情況，計(jì)入房屋成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；

（8）在待攤費(fèi)用中歸結(jié)，按租賃期攤?cè)脘N售費(fèi)用；

（9）裝修費(fèi)跟隨房屋，在配套設(shè)施建造費(fèi)里邊歸結(jié)。

C.軟裝修：

（1）購(gòu)置、使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；

（2）可計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，自用或出租是轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)

（3）可計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，做為單獨(dú)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算；

（4）購(gòu)置使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬，拆除時(shí)做固定資產(chǎn)清理；

（5）不用一起移交的購(gòu)置時(shí)按固定資產(chǎn)處理；

（6）（7）購(gòu)置、使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；

（8）按購(gòu)置、使用固定資產(chǎn)單獨(dú)處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；

（9）不用一起移交的按自建固定資產(chǎn)處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；

3、土地增值稅相關(guān)處理規(guī)定

A、作為公共配套設(shè)施處理售樓部，可以依據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)「2006」187號(hào)）第四條第三款：“a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；b.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除”；但需要注意，售樓部完成使命之前作為固定資產(chǎn)所提折舊計(jì)入銷售費(fèi)用不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不能作為土地增值稅的開(kāi)發(fā)成本扣除，原售樓部變成了公共配套設(shè)施，再作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除。

B、參考國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司2010年08月23日的關(guān)于《房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除》問(wèn)題的解答

4.“房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。“4、關(guān)于軟裝修資產(chǎn)相關(guān)處理規(guī)定

對(duì)涉及的空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計(jì)提的折舊計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算；如果單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售，則計(jì)入資產(chǎn)處置損益并根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]170號(hào)）規(guī)定的銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用會(huì)計(jì)處理，按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)，減按2%征收率征收增值稅。

5、還需要注意的關(guān)于裝修的涉稅處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部與開(kāi)發(fā)的商品房一起建設(shè)時(shí)，其售樓部的建設(shè)（含裝修費(fèi)）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時(shí)，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不涉及稅金處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行完成（自購(gòu)裝飾材料、自請(qǐng)工人施工），計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，則這部分價(jià)值，應(yīng)該補(bǔ)繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加。

依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施》第五條、第二十五條規(guī)定，單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。但建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)不是房屋銷售收入，而是按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。應(yīng)納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加=（材料成本+工資等費(fèi)用）×（1+建筑環(huán)節(jié)成本利潤(rùn)率）/（1－3.3%）×3.3% 成本利潤(rùn)率由各省級(jí)地稅局確定。

6、出租和自用還需要注意涉及以下稅種

自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。

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